Покупка квартиры всегда связана с риском. Основной причиной наших ошибок при покупке недвижимости является ее привлекательная цена. Это не всегда так, но низкая цена — это первый предупреждающий знак, на который следует обратить внимание.
Доступная недвижимость означает расходы на ремонт
Многие выбирают их именно из-за экономии, но сегодня мы не представляем, не потратим ли мы вторую сумму на ремонт, профессиональные услуги и строительные материалы. Многие покупатели не представляют, сколько будет стоить ремонт и сколько времени он займет, поэтому стоит дважды подумать о покупке квартиры под ремонт.
Наш совет № 1#
В большинстве случаев вы обнаружите, что экономически выгоднее купить готовый дом или недавно отремонтированный.
Та же история повторяется и при покупке дома или квартиры на вторичном рынке. Казалось бы, достаточно обновить весь дом или квартиру, чтобы жить в ней было комфортно. Но на самом деле при ближайшем рассмотрении оказывается, что электрическая система требует замены, трубы проржавели, а окна протекают или не закрываются. В результате ремонт занимает несколько месяцев и обходится в треть стоимости дома при оптимистичном сценарии.
Дешево — значит незаконно?
Переоборудование дома, о котором продавец сообщает в своем предложении, может быть хорошим делом, если только оно законно. Например, хозяева объединили кухню с комнатой, снеся стену, или увеличили ванную за счет прихожей. Звучит замечательно. Но если цена такой квартиры ниже рыночной, то наиболее вероятной причиной являются административные проблемы, которые возникают, когда такая перепланировка выполняется с нарушением положений строительного законодательства.
Процедура исправления должна привести ремонтные работы в соответствие с законом, если, например, было установлено, что проведенные ремонтные работы нарушают эксплуатационные или технические параметры, регулируемые строительными нормами и правилами, а также нарушают основные правила охраны здоровья и безопасности. Владелец такой квартиры или дома может быть заинтересован в том, чтобы переложить бремя дальнейших инвестиций на покупателя.
На такую недвижимость также обычно распространяются ограничения в отношении возможности получения финансирования по ипотеке, и покупатель может не суметь получить необходимые средства от банка для приобретения недвижимости с неурегулированным статусом с точки зрения строительного законодательства и соответствия фактического статуса недвижимости записям в земельном кадастре. Стоит проверить это до принятия решения о покупке, особенно если вы собираетесь обратиться за ипотечным кредитом для завершения сделки.
Наш совет № 2#
Попросите продавца предоставить все необходимые документы, включая план объекта, утвержденный строительным контролем, и сравните его с текущим поэтажным планом. В случае вопиющих нарушений при строительстве, когда легализация переустройства невозможна, стоимость недвижимости может быть снижена до цены земли, а окончательная цена может быть снижена на стоимость сноса.
Стоит помнить, что в момент продажи административная ответственность за данное имущество переходит к покупателю. На практике, однако, именно продавец несет ответственность за любой ущерб, вызванный юридическим дефектом проданного имущества.
Ситуация меняется, когда покупателю сообщают, что данное здание является самовольной постройкой. В такой ситуации ответственность продавца за недостатки недвижимости снимается, а претензии покупателя к продавцу за сокрытие информации о фактическом состоянии недвижимости теряют свою обоснованность.
Всегда ли дешевая недвижимость означает проблемы?
Является ли продавец собственником квартиры? Имеет ли он/она разрешение на продажу от других лиц, зарегистрированных в собственности. Здесь также было бы полезно предоставить справку продавца из психиатрической клиники о его эмоциональном состоянии на момент принятия решения о продаже недвижимости. Справка о психическом здоровье владельца недвижимости не является обязательной для совершения сделки с недвижимостью, однако опытные риэлторы обычно следят за тем, чтобы не возникло никаких неприятных сюрпризов. Здесь представлены методы действий, позволяющие риэлторам избежать убытков и судебных исков, оспаривающих законность заключенного договора купли-продажи недвижимости.
Почему в некоторых случаях требуется справка от психолога?
Прежде всего, это подтверждает, что продавец недвижимости находится в здравом уме и способен принимать рациональные решения. Наверное, все помнят знаменитый случай продажи чужой квартиры нашей отечественной знаменитостью? Если продавец в данный момент находится в невменяемом состоянии, действует под влиянием эмоций, то его родственники могут оспорить продажу имущества в суде. В таком случае квартиру необходимо вернуть, но никто не гарантирует, что возврат будет легким и приятным.
Наш совет № 3#
К сожалению, вы не можете потребовать от продавца квартиры предоставить вам вышеупомянутые документы. Однако если человеку нечего скрывать, он легко выполнит вашу просьбу. Такую справку продавец может получить в любой ближайшей к его месту жительства психиатрической клинике, к тому же бесплатно. Если у квартиры несколько собственников, подтверждение согласия на продажу должно быть получено от каждого из них.
Дешево — значит вдвойне неприятно
Перед покупкой обязательно проверьте квартиру на наличие собственности и зарегистрированных жильцов. Выясните, кто, кроме продавца, зарегистрирован в нем и какие права на недвижимость имеют эти люди. Вы можете обнаружить, что у квартиры или дома несколько владельцев, а это значит, что при покупке вам потребуется согласие каждого из них. В противном случае вы можете оказаться в ситуации, когда вы платите деньги только одному человеку, а другой владелец через судебное решение обяжет вас вернуть все имущество.
Наш совет № 4#
Попросите арендодателя предоставить полный список зарегистрированных лиц в квартире или справку о том, что зарегистрированных лиц нет. Этот сертификат необходим для завершения сделки купли-продажи жилья. С другой стороны, если в квартире зарегистрированы лица, проживающие по месту жительства, или даже лица, не проживающие в ней в течение многих лет, необходимо снять с регистрации всех этих лиц, прежде чем приступить к составлению нотариального акта о продаже недвижимости.
На что обратить внимание при покупке недвижимости с точки зрения соседей?
Многие люди продают свои квартиры или дома, потому что район, в котором они живут, просто-напросто проблематичен. Многие люди готовы изменить свой домашний адрес по этой причине. Например, продавец может пожелать скрыть причину продажи недвижимости, если он выбрал данное место для воспитания своих детей и вдруг обнаружил, что его малыши могут стать мишенью для агрессивных пород собак, которых неоднократно разводили соседи.
Поэтому стоит разобраться, в чем может быть причина того, что конкретная недвижимость продается по такой привлекательной цене. Причина может быть не поддаваться точному определению или легко скрываться с помощью ароматических свечей или выветривания. Нередко чувствительные люди принимают решение о переезде, если обнаруживают, что их соседи — заядлые курильщики и сигаретный дым проникает в их комнаты через различные щели. Есть также много других причин проверить, кто живет в вашем районе. Планируемая общественная застройка, которая может препятствовать нормальному использованию приобретенной собственности, также может быть отдельным вопросом.
Наш совет № 5#
Попросите продавца посетить недвижимость во второй половине дня, когда многие люди уже вернутся с работы. Таким образом, вы увидите, кто живет в районе, где вы планируете создать идеальное место для жизни. Вы сразу поймете, спокойный ли это район, или, напротив, по вечерам на улице ошиваются подозрительные люди или молодежь, которая не знает, чем заняться в свободное время.
Также проверьте состояние окон, балконов в здании и фасада. Обратите внимание на такие моменты, как чистота лифтов или отсутствие граффити. Если вход в здание чистый и ухоженный, то риск покупки такой недвижимости невелик.
Вы можете попытаться узнать своих соседей лично, позвонив в дверь и поговорив с каждым в течение нескольких минут.